Der Unternehmer Max Klauber* aus Heilbronn* steht vor einem Problem, das ihm den Schlaf raubt: Das Finanzamt legte die Restnutzungsdauer seiner Betriebsgebäude auf 40 Jahre fest – so als wären sie neu. Tatsächlich haben die unterschiedlichen Gebäudeteile jedoch zwischen zehn und 70 Jahren „auf dem Buckel“. Bliebe es bei der Einschätzung der Finanzverwaltung, würde ein zu versteuernder Wertzuwachs veranschlagt, der schlimmstenfalls auf den aktuellen, deutlich höheren Baukosten beruht. „Dagegen setzen wir uns zu Wehr!“, sagt Klaubers Steuerberater und kontaktiert mich.

Was wurde wann gebaut?

Es ist keine einfache Aufgabe, vor der ich stehe: Ich begebe mich auf Spurensuche, um das jeweilige Baujahr aller 20 (!) Gebäudeteile zu ermitteln. Dazu arbeite ich mich durch Akten des Unternehmens, des Bauamts und des Heilbronner Stadtarchivs. Wie bei einem Puzzle setze ich die verschiedenen Informationen zu einem Gesamtbild zusammen.

Lebensdauer der Gebäude durch Sanierungen verlängert?

Und ich dokumentiere den Standard aller Teilgebäude sehr genau: Was wurde wann renoviert oder modernisiert? Was steht unverändert? Es ist wichtig, diese Fragen im Detail zu beantworten. Denn eine tiefgreifende Sanierung verjüngt ein Gebäude. Eine erneuerte Elektrik, der Einbau moderner Fenster oder der Austausch der Heizungsanlage sind zum Beispiel Maßnahmen, die eine Immobilie entscheidend aufwerten. Kommen mehrere Maßnahmen zusammen kann die Verjüngung bis zu 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer (GND) ausmachen. Fachleute legen bei Produktionsgebäuden eine GND von 40 Jahren, bei Bürogebäuden von 60 Jahren zugrunde. Im Falle Klauber ist jedoch nur ein einziges Gebäude in nennenswertem Umfang saniert worden. Die Renovierungsarbeiten an den anderen Gebäudeteilen dienten lediglich dem Bestandserhalt.

Restnutzungsdauern nach Sachwertrichtlinie ermittelt

Der Katalog der Nutzungsdauern in der Sachwertrichtlinie gibt mir nun die nötige Methodik an die Hand, um auf Basis meiner Recherchen die Gesamt- und Restnutzungsdauer für jedes Gebäudeteil einzeln zu bestimmen. Die Zeitspannen, die ich ermittele, liegen zwischen zehn und 25 Jahren.

Ergebnis: Mit dem immowertZ-Gutachten gelingt es Max Klauber, die Darstellung des Finanzamts glaubhaft und nachvollziehbar zu widerlegen. Die Verwaltung folgt dem Gutachten und reduziert die Restnutzungsdauern seiner Gebäude. Das bedeutet für Max Klauber eine Steuerersparnis von insgesamt rund 700.000 Euro! Er kann aufatmen und wieder durchschlafen.

*Name und Ort geändert