Thomas Malmsberger* setzt sich zur Ruhe. Lange hat er einen Nachfolger oder eine Nachfolgerin für die Leitung seines mittelständigen Unternehmens gesucht – ohne Erfolg. Daher verkauft er jetzt schweren Herzens seine betrieblichen Immobilien in Freiberg am Neckar*, Albstadt* und Garmisch-Patenkirchen*.

Ein befreundeter Architekt stellt den Kontakt zu immowertZ her. Denn ohne Verkehrswertgutachten, die den Zustand der Gebäude verlässlich beschreiben und ihren Wert fundiert beziffern, sollten sie nicht in den Verkauf gehen.

Ein „Standardfall“ für mich als Sachverständigen für Immobilienbewertung, denke ich zunächst. Doch es zeigt sich wieder einmal, dass Gebäude sehr individuell sind und bei der Bewertung Überraschungen auftauchen:

Was nun? Ertragswerte nicht ermittelbar

Ich mache mich also ans Werk, besichtige die Immobilien, beschaffe die benötigten Unterlagen und beginne mit der Erarbeitung der Gutachten. Doch beim Hauptgebäude in Freiberg am Neckar gibt es eine Herausforderung: Das für Gewerbeimmobilien gängige Ertragswertverfahren lässt sich für die Bewertung nicht heranziehen. Es ist nämlich kein Ertragswert zu ermitteln, da der Bodenwert sehr hoch ist und der Ertrag aus den Gebäuden keine angemessene Rendite dafür erwirtschaftet. Daher muss ich auf das Sachwertverfahren umsteigen, das ich sonst in solchen Fällen lediglich als Nebenverfahren nutze. Es funktioniert!

Überraschende Abweichung zwischen Ertrags- und Sachwert

Die anderen beiden Gebäude bewerte ich, wie üblich, in der Hauptsache nach dem Ertragswertverfahren. Für die Immobilie in Albstadt ergibt das Sachwertverfahren, das ich jeweils als zweites Verfahren zur Kontrolle einsetze, jedoch einen Sachwert, der vom ermittelten Ertragswert abweicht. Mit zehn Prozent ist die Abweichung jedoch noch tolerierbar – Glück gehabt. Es sind diese Überraschungen und Unwägbarkeiten, die ich an meinem Beruf liebe!

Verkäufe erfolgreich

Thomas Malmsberger erhielt – trotz Hindernissen – seine Verkehrswertgutachten zum verabredeten Zeitpunkt und konnte damit alle drei Immobilien zu einem guten Preis verkaufen.

*Namen und Orte geändert