Stuttgart-Nord

Immobilienbewertung

Welche Bedeutung haben Restnutzungsdauern bei der Immobilienbewertung steuerrechtlich betrachtet?

Ein Steuerberater richtete eine Anfrage zur Bestimmung der Restnutzungsdauern von Gebäudeteilen eines Industrieareals an mich. Die Finanzverwaltung setzte nach eigenem Gutdünken die Restnutzungsdauern für die betroffenen Industriegebäude auf 40 Jahre fest. Würde dies so bestehen bleiben, wären diese Gebäude theoretisch neu – was nicht den Tatsachen entspricht. Die Abschreibungen würden neu beginnen und das auf einem Gebäudekostenniveau – im schlimmsten Fall zu aktuellen Herstellkosten 2017-.

Hier eine Position gegenüber der Finanzverwaltung aufzubauen verlangt einen versierten Steuerberater – unterstützt von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Die Vorgaben aus dem Ertragswertverfahren können hier nicht verwendet werden, sie geben keine Methodik, wie die Gesamtnutzungsdauer (GND) und die Restnutzungsdauer (RND) der einzelnen Gebäudeteile zu bestimmen ist.

Die Sachwertrichtlinie auf Basis der Normalherstellkosten 2010 liefert die notwendige Methodik.

Nach Besichtigung und Dokumentation aller Gebäudestandards – ca. 20 Teilgebäude – wurden alle Baujahre erfasst. Neben den Akten des Unternehmens wurde das Bauamt und das Stadtarchiv abgearbeitet: keine der Quellen konnte eine vollständige Übersicht liefern, so dass durch Überlagerung aller Quellen die Baujahre – mit hoher Treffsicherheit – festgestellt werden konnten.

Die Feststellung der Baujahre führte zum Alter der Gebäude. Zusätzlich wurden die Gebäudezustände bestimmt unter der Fragestellung, was renoviert, was saniert wurde.

Tiefergreifende Sanierungen, z.B. eine erneuerte Elektrik oder neue Fenster, eine Fassadendämmung, oder ein Austausch des Heizkörper/Verrohrung/Heizanlage führen zu einer Verjüngung der Gebäude. Je nach Sanierungsgrad kann die Verjüngung bis zu 90% der Gesamtnutzungsdauer (GND) gehen, bei Produktionsgebäuden beträgt die GND 40 Jahre, bei Bürogebäuden 60 Jahre. Im hier vorliegenden Fall kam es nur bei einem Gebäude zu einer Verjüngung, die Sanierungen an alle anderen Gebäuden dienten dem Bestandserhalt. In Summe wurden durch das Gutachten die Festsetzungen der Finanzverwaltung weitestgehend widerlegt, die Steuereinsparungen für den Auftraggeber bewegen sich in einer Größenordnung von 700.000 EUR.