Nürtingen

Verkehrswertgutachten

Auf Empfehlung eines Architekten kam ein Hinweis auf einen Unternehmensverkauf bei Nürtingen. Der Eigentümer hatte keinen Nachfolger und wollte das Unternehmen verkaufen.

Er beauftragte die Bewertung aller seiner gewerblichen Liegenschaften; diese sind neben Nürtingen in Oberammergau und Hechingen verteilt. Der Unternehmer will seine Immobilien getrennt vom Unternehmenswert verkaufen und beauftragte deshalb für jeden Standort ein Verkehrswertgutachten. Das Verkehrswertgutachten nach BauGB § 184 bietet dem Unternehmer und seinem Käufer maximale Information –auch zur Vorlage bei Gericht im Streitfall geeignet – und stellt so eine nachvollziehbare Dokumentation zum Verkauf des Unternehmens, hier der Immobilie dar. Die Besonderheit war die zügige Abarbeitung aller drei Standorte, da die Gutachten in die Verkaufsunterlagen eingehen müssen. Zu diesem Zweck wurden die beiden weiter entfernten Immobilien in einem Tag besichtigt, was aufgrund der Entfernungen und der Beschaffenheit gut möglich war. Die Hauptimmobilie in Nürtingen verschlang bei zwei Besichtigungsterminen allein einen halben Arbeitstag.

Gewerbliche Immobilien werden in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hier kam das Ertragswertverfahren nicht zum Einsatz, da kein Gebäudeertragswert erzielt werden konnte – Mietansatz/Liegenschaftszinssatz!! – . Anstatt dessen musste das Sachwertverfahren (hier das Nebenverfahren) als Hauptverfahren verwendet werden.

Die Bewertung der Immobilien in Oberammergau und bei Hechingen verlief im normalen Rahmen: in beiden Fällen war das Ertragswertverfahren wertbestimmend. Bei der Immobilie bei Hechingen wurde ein vom Ertragswert abweichender Sachwert ermittelt, der mit rund 10% aber innerhalb der tolerierbaren Abweichung lag.